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Hoy vamos a tratar un tema muy interesante, y con una trascendencia fiscal muy importante, los acuerdos previos de valoración.

Como muchos sabéis, en Andalucía es posible calcular (a través de la página web de la JUNTA DE ANDALUCIA) el valor mínimo fiscal de inmuebles sitos en Andalucía (tanto urbanos como rústicos), a los efectos de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (I.T.P), y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (I.S.D).

La afirmación realizada anteriormente, habría que matizarlo según el caso concreto:

• Si el valor declarado de un inmueble (en escritura pública), es superior al valor mínimo fiscal, el contribuyente está obligado a declarar, a los efectos de pago de T.P y/o I.S.D el valor que consta en la escritura, con ello se evita el riesgo de recibir una comprobación de la Junta de Andalucía.

• Si el valor declarado de un inmueble (en escritura pública), es coincidente con valor mínimo fiscal, el contribuyente puede declarar el valor que consta en la escritura a los efectos del pago de T.P y/o I.S.D., con ello se evita el riesgo de recibir una comprobación de la Junta de Andalucía.

• Si el valor declarado de un inmueble (en escritura pública), es inferior al valor mínimo fiscal, el contribuyente debe declarar, a los efectos de pago de T.P y/o I.S.D, el valor mínimo fiscal, si quiere evitar recibir una comprobación inspectora, y una liquidación adicional, con intereses de demora, y en algunos casos con sanción.

A través de la propia página web de la Junta de Andalucía, es posible conocer los valores mínimos fiscales de los inmuebles a los efectos del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/valoracion.htm

Es importe señalar, y destacar, que existen dos tipos de valoraciones, una valoración de carácter “informativo” y otra de carácter “vinculante”.

Para obtener la valoración de carácter vinculante, según hemos podido comprobar accediendo a la aplicación web,  es necesario disponer de firma electrónica, y que la petición sea efectuada por el titular del “inmueble”.

 El informe obtenido de carácter “vinculante tendría una vigencia de 3 meses, y debería incorporarse a la escritura pública de transmisión del referido inmueble (compra venta, ampliación capital, donación…)

En caso de no disponer de firme electrónica, no disponer de las referencias catastrales de los inmuebles, o bien no estar autorizado (según la plataforma web) para obtener esa valoración “vinculante”, existe otra posibilidad para poder obtenerla, que sería presentando una solicitud por escrito a la agencia tributaria de Andalucía. Los formularios para realizar el trámite (al menos en los referentes a inmuebles rústicos) no suelen estar en la página web de la Junta de Andalucía, por lo que habría que solicitarlo en cualquiera de las delegaciones de la Junta, o bien en las oficinas.

En la mayoría de las ocasiones, los “asesores” se limitan en solicitar una valoración “informativa” (sin firma electrónica), pues consideran (cosa cierta) que aplicando ese valor obtenido a través de la plataforma web de la Junta, el cliente no recibirá una liquidación complementaria de la Junta de Andalucía, sin embargo, se olvidan de la posibilidad de que otras administraciones tributarias (por ejemplo la agencia tributaria) no acepten dicho valor “informativo”.

El problema está en que esa valoración de carácter “informativo”, no es vinculante para que sea aceptada por otra administración, por lo que desde Netlex aconsejamos siempre a nuestros clientes que soliciten una valoración “vinculante”, por dos cuestiones:

1. Porque es gratuita.
2. Porque consideramos que podría ser utilizada frente a posibles comprobaciones realizadas por otras administraciones (ejemplo, agencia tributaria), todo ello en virtud de lo dispuesto por el T.E.A.C en sus resoluciones de fecha 14 de mayo de 2019, y  de 9 de abril de 2019 (RG 4610/2016) que establecen el carácter vinculante que tiene para la Inspección de los tributos la previa valoración de inmuebles realizada por órgano competente de la Administración Autonómica.

Veamos un ejemplo:

Imaginemos el caso de una persona que pretende aportar un inmueble de su propiedad, que en su día adquirió por el precio de 100.000€, a una sociedad mercantil para afectarlo a la actividad económica de dicha compañía.

• Según la valoración obtenida por la Junta de Andalucía (valoración vinculante) el inmueble es valorado en la suma de 150.000€.

• Según la valoración obtenida por una empresa “tasadora oficial” el inmueble es valorado en la suma de 200.000€.

En virtud de dicha información, se plantea qué alternativa seria más aconsejable.

Pues bien, en el presente caso, si el contribuyente dispone de un acuerdo de valoración del inmueble, dictado por la Junta de Andalucía (150.000€), que es incorporado a la escritura (en este caso de ampliación de capital), aún siendo dicho valor inferior al obtenido a través de una tasación de perito independiente, entendemos que sería el valor de referencia que el contribuyente debería de considerar, tanto a los efectos de liquidar la operación en I.T.P, como a los efectos de declarar dicha transmisión en su declaración de I.R.P.F, por lo expuesto anteriormente, aún en el caso de que pagaría una cuota inferior de I.T.P (Operaciones Societarias), y de I.R.P.F.

Parece muy extraño decir esto, pero en el caso de haberse escogido como valor de la transmisión, el mayor valor obtenido vía tasación inmobiliaria, dicha operación corre el riesgo de ser comprobada y modificada “al alza” por los servicios de inspección de la agencia estatal de la administración tributaria (I.R.P.F), y de la agencia tributaria de la comunidad andaluza (I.T.P), dado que esa valoración obtenida por un perito no es vinculante. Debe tenerse en consideración que los peritos de la administración tributaria pueden utilizar varias metodologías para valorar los inmuebles, y cada metodología otorga un valor distinto, sin embargo, consideramos que tendrían las manos “atadas” para alterar dicha valoración, si el contribuyente utiliza una valoración administrativa previa vinculante efectuada por la administración autonómica.

Según nuestra experiencia, la valoración obtenida a través de la aplicación facilitada  por la Junta de Andalucía, para aquellos bienes inmuebles que disponen de referencia catastral suele ser inferior a la que otorgan los tasadores inmobiliarios, motivo por el cual es una herramienta muy a tener en cuenta por cualquier asesor fiscal.

No obstante lo cual, la obtención de valoraciones administrativas previas, no sería el cauce adecuado para valorar inmuebles en determinadas casos, en los cuales sería aconsejable contratar los servicios de un tasador inmobiliario.

En Netlex asesores, ofrecemos a nuestros clientes servicios de tasación inmobiliaria, a través de dictamen emitidos por peritos expertos independientes.