Por Netlex, su asesor fiscal en Marbella!
En el presente artículo vamos a tratar exponer de forma bastante resumida aquellas cuestiones que deben ser tenidas en cuenta cuando se adquiere un inmueble en España.
Vamos desglosar esas cuestiones en dos bloques principales:
- Cuáles son las gestiones previas que son aconsejables revisar antes de la firma de la escritura pública de compra venta, para evitar sorpresas futuras.
- Cuáles son las gestiones que deben efectuarse obligatoriamente con posterioridad a la firma de la escritura pública de compra venta, así como cuales son los impuestos a pagar en España.
Esas gestiones pueden ser realizadas por el propio adquirente, o bien delegar dicha tarea en profesionales especializados en la materia.
GESTIONES PREVIAS A LA COMPRA:
- Conocer la situación urbanística de la propiedad en España, realizando las oportunas gestiones en la delegación de urbanismo del ayuntamiento de la localidad donde se ubica el inmueble.
- Conocer la situación registral de la propiedad en España, realizando las oportunas gestiones en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubica el inmueble. Solicitando una nota simple se tiene acceso a mucha información relevante.
- Conocer el estado de deudas de la propiedad, con el ayuntamiento de la localidad (tributos locales IBI, basura..), así como con la comunidad de propietarios. Este tipo de información debe facilitarlo la parte vendedora.
- Requerir al vendedor el certificado de eficiencia energética correspondiente a la propiedad en España.
- Para aquellos casos en los cuales sea necesario solicitar una hipoteca en España, se aconseja hacer una comparativa previa de las condiciones ofrecidas por diversas entidades financieras. Debe tenerse en cuenta que será el banco el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados.
- El adquirente debe tener claro cuál es el motivo por el cual desea adquirir dicha propiedad, si es por un motivo especulativo, o de residencia temporal o permanente. Disponer de una planificación fiscal previa es muy importante, a los efectos de optimizar el pago de impuestos presentes y futuros.
GESTIONES A REALIZAR EN EL MOMENTO DE LA COMPRA:
- Firmar escritura pública de compra venta en notaría. Con anterioridad es posible haber firmado un contrato privado de compraventa, revisado por un profesional. La cuantía de los honorarios notariales dependen de la cuantía de la operación.
GESTIONES A REALIZAR CON POSTERIORIDAD A LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRA VENTA.
- La operación deberá de pagar impuestos. Dependiendo de cómo se haya “configurado” la operación, y del tipo de inmueble, podría variar el tipo de impuesto a pagar, dependiendo del tipo de inmueble :
Compra de un local comercial en España:
Si el local es nuevo, habría que pagar (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido (21%), y (AJD) el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1,5%)
Si el local es de segunda transmisión, deberá de abonar (ITP) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (entre 8 y 10%, dependiendo de la cuantía de la operación). Es importante señalar que si el comprador y vendedor son empresarios (o empresas) , la operación podría sujetarse al pago de IVA al 21% (en este caso, no hay que desembolsar ese dinero, lo que supone un ahorro de tesorería), y habría que pagar también ITP (1,5%)
Compra de una vivienda en España:
Si la vivienda es nueva, habría que pagar (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido (10%), y (AJD) el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1,5%)
Si la vivienda es de segunda mano, deberá de abonar (ITP) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (entre 8 y 10%, dependiendo de la cuantía de la operación).
Es importante destacar, que lo anterior se corresponde con reglas generales del ITP, por cuanto existen algunas excepciones igualmente aplicables, en las cuales puede aplicarse un tipo inferior.
Como se ha expuesto anteriormente, la planificación fiscal en España es un elemento clave a tener en cuenta antes de ejecutar la operación, pues podría reconfigurase el tipo de impuesto a pagar, y el tipo aplicables, logrando un ahorro de tesorería.
- Por último, la escritura pública de compra de la propiedad debería de inscribirse en el Registro de la Propiedad en España de la localidad donde esté sito el inmueble. La cuantía de los honorarios notariales dependen de la cuantía de la operación.
- Nosotros aconsejamos realizar una comunicación de la operación al Catastro Inmobiliario (aún en el caso de que dicho trámite haya podido ser efectuado por el notario), para cerciorarse de que el cambio se llevará a en los registros de la agencia tributaria.
Desde Netlex, despacho de abogados en Marbella
